Essen hat den ältesten Wohnungsbestand der acht Städte, in denen wir regelmäßig arbeiten: 57 Prozent aller Wohnungen stammen aus den Jahren 1949 bis 1978, weitere gut 25 Prozent aus der Zeit davor. Das ist Bausubstanz aus der Phase vor jeder Wärmeschutzverordnung – Gebäude, in denen die Heizungsanlage seither zwei- oder dreimal erneuert wurde, ohne dass die Auslegung je neu gerechnet worden wäre.
Vier von fünf Essener Wohnungen sind Mietwohnungen. Unsere Auftraggeber hier sind entsprechend häufig Vermieter, Verwalter und Wohnungsunternehmen – mit Fragestellungen, die sich von denen selbstnutzender Eigentümer unterscheiden: Betreiberpflichten, Trinkwasserhygiene, Nachweisführung gegenüber Mietern und Behörden.
Wir begutachten die gesamte Kostengruppe 400 und prüfen dabei nicht nur, ob eine Anlage funktioniert, sondern ob sie das leistet, was vertraglich geschuldet war.
57 Prozent des Wohnungsbestands stammt aus 1949 bis 1978
Der Wohnungsmarktbericht der Stadt Essen weist für den Wohnungsbestand eine ungewöhnlich klare Konzentration aus: 57,0 Prozent aller Wohnungen entstanden zwischen 1949 und 1978, 12,1 Prozent stammen aus der Zeit bis 1918, weitere 13,6 Prozent aus 1919 bis 1948. Zusammen ist rund ein Viertel des Bestands vor 1949 errichtet. In dieser Bausubstanz liegt der praktische Schwerpunkt unserer Arbeit: Heizlast und tatsächliche Auslegung passen selten zusammen, der hydraulische Abgleich fehlt oder ist nur rechnerisch dokumentiert, und die Vorlauftemperatur liegt dauerhaft über dem, was die Heizflächen eigentlich erfordern würden.
Wohnungsmarktbericht „Wohnungsmarkt in Essen 2022“, Stadt Essen, Daten 2021
Essen verlangt mehr als die DIN – Hebeanlage statt Rückstauverschluss
Die Essener Entwässerungssatzung geht in einem Punkt ausdrücklich über die DIN 1986-100 hinaus: Abweichend von deren Abschnitt 13 ist Schmutzwasser aus sämtlichen Abläufen unterhalb der Rückstauebene über eine automatisch arbeitende Hebeanlage rückstaufrei und drucklos einzuleiten, wenn Ablaufstellen häufig oder von mehreren Personen benutzt werden oder Räume wegen ihrer Nutzung absolut geschützt werden müssen – ausdrücklich genannt sind Wohnungen, gewerbliche Räume und Lagerräume für Lebens- und Genussmittel. Ein einfacher Rückstauverschluss genügt dort also nicht. Die Pflicht besteht unabhängig davon, ob die Nutzung der Räume baurechtlich genehmigt ist.
§ 5 Abs. 2 bis 4 der Entwässerungssatzung der Stadt Essen vom 30.11.2015
Vier von fünf Wohnungen sind Mietwohnungen
Die Eigentümerquote in Essen liegt bei 21,9 Prozent und ist über die Jahre 2019 bis 2021 konstant geblieben – rund 78 Prozent aller Wohnungen werden vermietet. Räumlich spreizt sich das erheblich: In den südlichen Stadtbezirken VIII und IX liegt die Quote bei 38,4 Prozent, im Stadtbezirk I bei 10,7 Prozent. Für die Trinkwasserhygiene ist das unmittelbar relevant: Die Vermietung von Wohnungen gilt als gewerbliche Tätigkeit im Sinne der Trinkwasserverordnung, womit bei einer Großanlage zur Trinkwassererwärmung die Untersuchungspflicht auf Legionellen greift. Der größte kommunale Bestandshalter ist die Allbau mit rund 17.700 Wohnungen, VIVAWEST bewirtschaftet 9.220.
Wohnungsmarktbericht Stadt Essen 2022, Daten 2021; Unternehmensangaben Allbau und VIVAWEST
Auf der Wasserscheide zwischen Emscher und Ruhr
Essen liegt auf der Wasserscheide zwischen dem Emscher-Einzugsgebiet im Norden und dem Ruhr-Einzugsgebiet im Süden – beide zuständigen Verbände haben ihren Sitz in der Stadt. Die Emschergenossenschaft betreut ein Einzugsgebiet von 865 Quadratkilometern mit rund 2,3 Millionen Einwohnern, der Ruhrverband das gesamte Ruhreinzugsgebiet mit 4,6 Millionen Menschen in 60 Kommunen. Das Stadtgebiet ist zudem deutlich zweigeteilt: dicht besiedelte nördliche Stadtteile, grün geprägter Süden, zwischen Karnap auf 26,5 Metern und Heidhausen auf 202,5 Metern über Normalhöhennull. Die städtische Starkregenkarte bildet seit 2018 ein hundertjährliches Szenario in drei Wassertiefenklassen ab.
Emschergenossenschaft und Ruhrverband, Verbandsangaben; Starkregenkarte der Stadt Essen, Umweltamt
Örtliche Vorschrift
Rückstausicherung in Essen
§ 5 Abs. 2 der Entwässerungssatzung der Stadt Essen vom 30.11.2015
Unter der Rückstauebene liegende Räume, Schächte sowie Schmutz- und Niederschlagswasserabläufe müssen nach DIN 1986-100 Abschnitt 13 gegen Rückstau gesichert sein. Für Wohnungen, gewerbliche Räume und Lagerräume verlangt die Satzung darüber hinaus eine automatisch arbeitende Hebeanlage – ein Rückstauverschluss genügt dort nicht.
Rückstauebene
In Essen gilt als Rückstauebene die Straßenoberkante über der Anschlussstelle des Anschlusskanals an die öffentliche Abwasseranlage.
Haftung
§ 22 schließt jede Haftung der Stadt und der Stadtwerke aus, wenn der Schaden durch Nichtbeachtung der Vorschriften über Rückstausicherung oder über die Erhaltung des betriebsfähigen Zustands der Grundstücksentwässerungsanlagen entstanden ist.
Wo wir arbeiten und wer zuständig ist
Stadtteile und Bezirke
Stadtmitte
Rüttenscheid
Borbeck
Altenessen
Katernberg
Steele
Werden
Kettwig
Bredeney
Frohnhausen
Gutachten und Planprüfungen übernehmen wir auf Anfrage auch bundesweit.
Zuständige Bauaufsicht
Amt für Stadtplanung und Bauordnung der Stadt Essen, untere Bauaufsichtsbehörde
Deutschlandhaus, Lindenallee 10, 45127 Essen
Als kreisfreie Stadt ist Essen untere Bauaufsichtsbehörde nach § 57 BauO NRW 2018. Die Bauaufsicht ist nach Stadtteilen in Bezirke gegliedert.
Häufige Fragen aus Essen
Reicht in Essen eine Rückstauklappe im Keller?+
Für Wohnungen und gewerbliche Räume nicht. Die Essener Entwässerungssatzung verlangt abweichend von der DIN 1986-100 eine automatisch arbeitende Hebeanlage, wenn Ablaufstellen häufig oder von mehreren Personen benutzt werden oder Räume wegen ihrer Nutzung absolut geschützt werden müssen. Das ist eine Essener Besonderheit, die in der Praxis häufig übersehen wird.
Ich vermiete ein Mehrfamilienhaus in Essen. Muss ich auf Legionellen prüfen lassen?+
Sobald eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung vorliegt – Speicher über 400 Liter oder mehr als drei Liter Leitungsinhalt zwischen Erwärmer und Entnahmestelle – und Duschen vorhanden sind. Die Vermietung gilt als gewerbliche Tätigkeit, das Intervall beträgt drei Jahre. Zuständig ist der Gesundheitliche Umweltschutz des Gesundheitsamts Essen; der technische Maßnahmenwert liegt bei 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter.
Unsere Heizung ist neu, die Wohnungen werden trotzdem nicht gleichmäßig warm.+
Das ist der typische Befund in Essener Bestandsgebäuden. Bei 57 Prozent des Bestands aus 1949 bis 1978 stammt die Rohrnetzauslegung aus einer Zeit mit völlig anderen Annahmen. Wird der Erzeuger getauscht, ohne Heizlast, Rohrnetz und Abgleich neu zu rechnen, verteilt sich die Wärme weiter nach den alten Widerständen. Wir rechnen nach und benennen, welche Einstellwerte tatsächlich erforderlich sind.
Wir sind Wohnungsunternehmen – begutachten Sie auch ganze Bestände?+
Ja. Für Bestandshalter ist eine systematische Zustandserfassung der Anlagentechnik regelmäßig sinnvoller als die Einzelfallbetrachtung – als Grundlage für Instandhaltungsplanung und Budgetierung. Dasselbe gilt für die Betreiberpflichten: Welche Anlage muss wann, von wem und nach welcher Vorschrift geprüft werden, ist in der Praxis selten vollständig dokumentiert.
Sie verwalten oder besitzen in Essen ein Gebäude, dessen Technik Fragen aufwirft? Wir prüfen die Anlage gegen das vertraglich Geschuldete und die anerkannten Regeln der Technik – und sagen Ihnen, was nachzuweisen und was nachzubessern ist.
Ihre Situation in Essen kurz schildern
Zwei Angaben genügen. Wir sagen Ihnen, ob und wie wir helfen können, was das kostet und wie schnell es geht.
