Unser Büro sitzt in Dortmund, und die meisten unserer Ortstermine liegen im Stadtgebiet oder in den angrenzenden Kreisen. Das hat einen praktischen Vorteil: Wir kennen die Bausubstanz, die hier vorherrscht, und die Stellen, an denen sie regelmäßig Probleme macht.
Fast die Hälfte des Dortmunder Gebäudebestands stammt aus den Jahren 1949 bis 1978 – aus der Zeit vor der ersten Wärmeschutzverordnung. In diesen Gebäuden wurde die Heizung inzwischen ein- oder zweimal erneuert, ohne dass die Auslegung je neu gerechnet wurde. Genau dort entstehen die Fälle, die uns am häufigsten erreichen: Wärmepumpen, die im Winter nicht tragen, Heizkörper, die trotz neuer Anlage kalt bleiben, Vorlauftemperaturen, die niemand erklären kann.
Wir prüfen die technische Gebäudeausrüstung vollständig – von der Heizung über Lüftung und Trinkwasser bis zur Brandmeldeanlage. Und wir rechnen nach, statt nur zu besichtigen.
Fast die Hälfte des Bestands stammt aus 1949 bis 1978
Der Zensus 2022 weist für Dortmund 97.442 Gebäude mit Wohnraum und 318.781 Wohnungen aus. 46,9 Prozent der Gebäude wurden zwischen 1949 und 1978 errichtet, weitere 25 Prozent stammen aus der Zeit davor. Das ist Bausubstanz aus einer Zeit, in der weder Wärmeschutz noch Anlagentechnik den heutigen Anforderungen entsprachen – und in der die Heizungsauslegung auf Annahmen beruhte, die durch spätere Sanierungen längst überholt sind. Wer hier eine Wärmepumpe einbaut, ohne die Heizlast neu zu rechnen, dimensioniert auf einen Zustand, den es nicht mehr gibt.
Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022
Altbergbau mit laufenden Sicherungsmaßnahmen
Seit Anfang der 2000er Jahre werden auf Dortmunder Stadtgebiet keine wesentlichen abbaubedingten Bergsenkungen mehr registriert. Das heißt aber nicht, dass der Bergbau kein Thema mehr wäre: An mehreren Stellen laufen Sicherungsmaßnahmen an alten Schächten und Stollen, unter anderem an der Stockumer Straße in Hombruch, an der Marie-Reinders-Realschule in Hörde und an der Untermarkstraße in Berghofen. Dort gibt es sichtbare Schäden an der Oberfläche. Das ist Altbergbau – Tagesbruchgefahr aus verlassenen Grubenbauen – und fachlich etwas anderes als ein ausgewiesener Einwirkungsbereich. Ob ein konkretes Grundstück betroffen ist, beantwortet die Bezirksregierung Arnsberg grundstücksbezogen gegen eine Gebühr von 30 Euro.
Bezirksregierung Arnsberg, Abteilung 6 Bergbau und Energie; Stand der Sicherungsmaßnahmen 2021
Tief Bernd: größer als ein hundertjährliches Ereignis
Am 14. Juli 2021 stufte die Stadtentwässerung Dortmund das Niederschlagsereignis als größer als ein hundertjährliches ein. Betroffen war das gesamte Stadtgebiet, besonders der Osten sowie Schönau, Persebeck und Lütgendortmund; kritische Hochwasserlagen gab es an Grotenbach, Rüpingsbach, Lohbach, Hörder Bach und am Emscher-Oberlauf. Die Feuerwehr bearbeitete 470 Einsätze. Wer einen Keller unterhalb der Rückstauebene nutzt, sollte die Sicherung geprüft haben, bevor das nächste Ereignis dieser Größenordnung kommt.
Stadtentwässerung Dortmund, Bilanz zu Tief Bernd, Juli 2021
Legionellenprüfung: die Schwellen des Gesundheitsamts
Das Merkblatt des Dortmunder Gesundheitsamts zur Untersuchungspflicht auf Legionellen nennt die Schwellen präzise: Untersuchungspflicht besteht bei zentraler Trinkwassererwärmung mit einem Speicher über 400 Litern oder mehr als drei Litern Inhalt in einer Leitung zwischen Erwärmer und Entnahmestelle, wenn Duschen vorhanden sind und das Gebäude kein Ein- oder Zweifamilienhaus ist. Als gewerbliche Tätigkeit gilt ausdrücklich die Vermietung von Wohnungen. Der technische Maßnahmenwert liegt bei 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter, das Intervall bei drei Jahren für vermietete und einem Jahr für öffentlich genutzte Objekte.
Merkblatt Gesundheitsamt Dortmund, Stand Juli 2025, TrinkwV 2023
Örtliche Vorschrift
Rückstausicherung in Dortmund
§ 13 Abs. 3 der Entwässerungssatzung der Stadt Dortmund vom 16.12.2022
Die Satzung verlangt funktionstüchtige Rückstausicherungen an allen Ablaufstellen unterhalb der Rückstauebene – und zwar ausdrücklich für alle Grundstücke, auch für solche, bei denen in der Vergangenheit noch keine eingebaut wurde oder satzungsrechtlich bereits hätte eingebaut sein müssen. Die Sicherung muss jederzeit zugänglich sein.
Rückstauebene
In Dortmund gilt als Rückstauebene in der Regel die Straßenoberkante am Anschlusspunkt der Grundstücksanschlussleitung.
Haftung
§ 20 Abs. 3 derselben Satzung stellt klar, dass die Stadt nicht für Schäden haftet, die dadurch entstehen, dass vorgeschriebene Rückstausicherungen, Absperrvorrichtungen und Hebeanlagen nicht vorhanden sind oder nicht ordnungsgemäß funktionieren.
Wo wir arbeiten und wer zuständig ist
Stadtteile und Bezirke
Innenstadt-Nord
Innenstadt-Ost
Innenstadt-West
Hörde
Hombruch
Aplerbeck
Brackel
Eving
Huckarde
Lütgendortmund
Mengede
Scharnhorst
Gutachten und Planprüfungen übernehmen wir auf Anfrage auch bundesweit.
Zuständige Bauaufsicht
Stadtplanungs- und Bauordnungsamt der Stadt Dortmund, Bereich Bauordnung und Bauaufsicht
Freistuhl 7, 44137 Dortmund
Das Dortmunder Stadtgebiet ist in 44 Kehrbezirke eingeteilt; die Schornsteinfegerangelegenheiten liegen beim Ordnungsamt.
Häufige Fragen aus Dortmund
Sie sitzen in Dortmund – arbeiten Sie auch außerhalb?+
Ja. Unser Einsatzgebiet umfasst Dortmund und das Ruhrgebiet im Radius von rund 100 Kilometern. Gutachten und Planprüfungen übernehmen wir auf Anfrage auch bundesweit. Für Ortstermine in Dortmund und den angrenzenden Städten sind wir am schnellsten verfügbar.
Mein Keller ist bei Starkregen vollgelaufen. Zahlt die Stadt?+
In aller Regel nicht. § 20 Abs. 3 der Dortmunder Entwässerungssatzung schließt die Haftung der Stadt ausdrücklich aus, wenn die vorgeschriebene Rückstausicherung fehlt oder nicht funktioniert. Wir stellen fest, ob eine Sicherung vorhanden und fachgerecht ausgeführt war – das ist die Grundlage für die Auseinandersetzung mit Versicherung oder ausführendem Betrieb.
Ist mein Gebäudeschaden ein Bergschaden?+
Das lässt sich nur im Einzelfall klären. Die gesetzliche Bergschadensvermutung nach § 120 BBergG greift ausschließlich im Einwirkungsbereich eines Bergbaubetriebs und gilt ausdrücklich nicht, wenn ein Baumangel als Ursache in Betracht kommt. Ob Ihr Grundstück im Einwirkungsbereich liegt, beantwortet die Bezirksregierung Arnsberg grundstücksbezogen. Wir stellen fest, ob das Schadensbild technisch zu einer Bodenbewegung passt oder eine andere Ursache hat.
Wie schnell bekomme ich einen Termin in Dortmund?+
Das hängt von der Dringlichkeit und unserer Auslastung ab. Schildern Sie uns kurz Ihren Fall – wir nennen Ihnen den nächstmöglichen Termin und sagen Ihnen vorab verbindlich, was die Untersuchung kostet.
Sie haben ein Gebäude in Dortmund, bei dem die Technik nicht das leistet, was sie soll – oder einen Schaden, dessen Ursache strittig ist? Wir kommen aus der Fachplanung und rechnen die Auslegung nach, statt sie zu schätzen.
Ihre Situation in Dortmund kurz schildern
Zwei Angaben genügen. Wir sagen Ihnen, ob und wie wir helfen können, was das kostet und wie schnell es geht.
