Kurz gesagt
Pflichtig ist, wer eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung betreibt und Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgibt – das trifft auf vermietete Mehrfamilienhäuser regelmäßig zu. Als Großanlage gilt eine Anlage mit einem Speicher über 400 Litern oder mit mehr als drei Litern Inhalt in einer Leitung zwischen Erwärmer und Entnahmestelle. Geprüft wird bei Vermietung jährlich, der technische Maßnahmenwert liegt bei 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter. Wird er überschritten, sind Gefährdungsanalyse und Maßnahmen fällig, und das Gesundheitsamt ist zu informieren.
Wer geprüft werden muss – und wer nicht
Die Pflicht knüpft an zwei Bedingungen, die beide erfüllt sein müssen: eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung und die Abgabe von Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit.
Die Definition der Großanlage ist dabei technisch, nicht nach Gebäudegröße: Ein Speicher über 400 Litern erfüllt sie, ebenso eine Leitung mit mehr als drei Litern Inhalt zwischen Trinkwassererwärmer und der entferntesten Entnahmestelle. Bei üblichen Leitungsquerschnitten ist die Drei-Liter-Grenze schneller erreicht, als viele erwarten – auch in kleineren Mehrfamilienhäusern.
- Vermietetes Mehrfamilienhaus mit zentraler Warmwasserbereitung: in aller Regel pflichtig, Prüfung jährlich.
- Öffentliche Gebäude, Beherbergung, Pflegeeinrichtungen: pflichtig, teils mit strengeren Anforderungen.
- Selbst bewohntes Ein- oder Zweifamilienhaus: nicht pflichtig, da keine gewerbliche Abgabe.
- Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Vermietung: die Einordnung hängt am Einzelfall – sobald eine Wohnung vermietet ist, ändert sich die Lage.
- Dezentrale Durchlauferhitzer je Wohnung: keine Großanlage, damit keine Prüfpflicht nach dieser Regelung.
Ob eine Großanlage vorliegt, entscheidet die Anlagentechnik, nicht die Zahl der Wohnungen. Die Drei-Liter-Grenze im Leitungsinhalt wird dabei häufiger überschritten als die 400-Liter-Grenze am Speicher.
Was beim Überschreiten des Maßnahmenwerts zu tun ist
Der technische Maßnahmenwert von 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter ist kein Grenzwert im Sinne einer unmittelbaren Gesundheitsgefahr, sondern ein Schwellenwert, ab dem gehandelt werden muss. Die Verordnung verlangt dann eine feste Abfolge.
- Unverzügliche Anzeige beim Gesundheitsamt.
- Gefährdungsanalyse durch eine fachkundige Person: Sie klärt die technische Ursache, nicht nur den Befund.
- Ortsbesichtigung der Anlage einschließlich der Bereiche, die in der Beprobung nicht erfasst waren.
- Maßnahmen zur Beseitigung der Ursache und, je nach Höhe des Befunds, Sofortmaßnahmen wie Duschverbote oder endständige Filter.
- Nachbeprobung zur Kontrolle der Wirksamkeit.
- Information der betroffenen Nutzer.
Warum Desinfektion allein selten ausreicht
Nach einem Befund wird häufig als Erstes eine thermische oder chemische Desinfektion durchgeführt. Sie senkt die Keimzahl kurzfristig – und genau das ist ihr Problem: Die nächste Beprobung ist unauffällig, die Ursache besteht weiter, und nach einigen Monaten ist der Befund zurück.
Legionellen vermehren sich in einem Temperaturbereich zwischen etwa 25 und 45 Grad, besonders dort, wo Wasser steht. Die technischen Ursachen liegen deshalb fast immer in denselben Bereichen: zu niedrige Warmwassertemperatur, nicht durchströmte Zirkulation, überdimensionierte Leitungen mit zu langer Verweilzeit, stillgelegte Leitungsteile, die nie getrennt wurden, oder ein zu groß bemessener Speicher mit Temperaturschichtung.
Eine Gefährdungsanalyse, die diese Punkte nicht untersucht, erfüllt zwar formal die Verordnung, löst aber nichts. Der wiederkehrende Befund ist die Regel, nicht die Ausnahme – und jede Wiederholung kostet erneut.
Eine Desinfektion ohne Ursachenbeseitigung ist eine Reinigung, keine Instandsetzung. Der Befund kommt zurück, sobald der nächste Sommer vorbei ist.
Die häufigsten technischen Ursachen
- Warmwasseraustritt am Speicher unter 60 Grad oder Zirkulationsrücklauf unter 55 Grad.
- Zirkulationsstränge ohne Regulierventile oder mit falsch eingestellten Ventilen – einzelne Stränge werden dann gar nicht durchströmt.
- Stillgelegte Leitungsteile, die nicht unmittelbar am Abzweig getrennt wurden und als Totstrecke im Netz verbleiben.
- Überdimensionierte Leitungen aus Zeiten höherer Verbrauchsannahmen: geringer Durchfluss, lange Verweilzeit.
- Wohnungen mit längerem Leerstand, ohne regelmäßigen Wasserwechsel.
- Speicher mit ausgeprägter Temperaturschichtung – unten dauerhaft im kritischen Bereich.
- Kaltwasserleitungen, die durch unzureichend gedämmte Schächte neben Warmwasserleitungen laufen und sich über 25 Grad erwärmen.
Was eine Gefährdungsanalyse leisten sollte
Die Verordnung verlangt eine Gefährdungsanalyse durch eine fachkundige Person, ohne sie im Detail zu beschreiben. In der Praxis reicht die Bandbreite von einem zweiseitigen Formular bis zu einer vollständigen Anlagenuntersuchung.
Brauchbar ist sie, wenn sie die technische Ursache benennt und eine Maßnahme daraus ableitet. Das setzt voraus, dass Temperaturen an den maßgeblichen Punkten gemessen, die Zirkulation hydraulisch betrachtet und das Leitungsnetz auf Totstrecken geprüft wurde – einschließlich der Bereiche, an denen keine Probe genommen wurde.
- Bestandsaufnahme des Leitungsnetzes mit Abgleich gegen vorhandene Pläne.
- Temperaturmessung an Speicheraustritt, Zirkulationsrücklauf und an den entferntesten Entnahmestellen.
- Hydraulische Prüfung der Zirkulation: Wird jeder Strang tatsächlich durchströmt?
- Suche nach Totstrecken und nicht genutzten Leitungsteilen.
- Bewertung von Speichergröße und Verbrauchsverhalten im Verhältnis zur Auslegung.
- Maßnahmenplan mit Rangfolge, getrennt nach Sofortmaßnahme und Ursachenbeseitigung.
Häufige Fragen
- Wie oft muss geprüft werden?
- Bei vermieteten Gebäuden mit Großanlage grundsätzlich jährlich. Bei anderen gewerblichen Tätigkeiten kann das Intervall abweichen. Nach einem Befund und nach Maßnahmen sind zusätzliche Beprobungen erforderlich. Das zuständige Gesundheitsamt kann im Einzelfall abweichende Festlegungen treffen.
- Wer darf die Proben nehmen?
- Die Probenahme und Untersuchung muss durch eine zugelassene Untersuchungsstelle erfolgen; eine Eigenbeprobung ist nicht zulässig. Wichtig ist außerdem die richtige Auswahl der Probenahmestellen – eine formal korrekte Untersuchung an den falschen Stellen kann einen vorhandenen Befund verfehlen.
- Können die Kosten auf die Mieter umgelegt werden?
- Die Kosten der regelmäßigen Untersuchung gelten verbreitet als umlagefähige Betriebskosten, sofern eine entsprechende vertragliche Grundlage besteht. Kosten der Gefährdungsanalyse und der Instandsetzung nach einem Befund sind davon zu unterscheiden. Die Beurteilung im Einzelfall steht einem Rechtsbeistand zu.
- Wir haben einen Befund, aber niemand ist erkrankt. Muss trotzdem etwas geschehen?
- Ja. Die Pflicht knüpft an die Überschreitung des technischen Maßnahmenwerts an, nicht an einen Krankheitsfall. Anzeige, Gefährdungsanalyse und Maßnahmen sind unabhängig davon fällig – der Sinn der Regelung ist gerade, dass gehandelt wird, bevor jemand erkrankt.
Legionellen im Trinkwasser – Ursache klären statt nur desinfizieren
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